2013-10-11 泛家租售网法务权证部
上海市财政局、地税局、房管局解读沪版房产税；并以本市三口之家为例详解征税面积如何计算。界定三类免征对象
1．对本市居民家庭换购住房给予优惠 本市居民家庭原来已拥有一套唯一住房，因为改善居住条件而新购住房的，该居民家庭新购住房先按规定核定征免房产税，当其在新购住房后的一年内出售家庭原有唯一住房的，对新购住房已按规定缴纳的房产税，可予退还。
2．对本市居民家庭子女成年后因婚姻等购房需求给予优惠 对本市居民家庭中的子女成年后因婚姻等需要而首次新购、且属该子女家庭唯一的住房，暂免征收房产税。
3．对在本市工作生活的非本市居民家庭购房给予优惠对于在本市工作生活的非本市居民的基本居住需求，给予优惠： 一是，对符合国家和本市有关规定引进的高层次人才、重点产业紧缺急需人才，持有本市居住证并在本市工作生活的，其在本市新购且属于家庭唯一的住房，暂免征收房产税。 二是，对持有本市居住证满三年并在本市工作生活的购房人，其在本市新购且属于家庭唯一的住房，暂免征收房产税；持有本市居住证但不满三年的购房人，其上述住房先按规定征收房产税，待持有本市居住证满三年且在本市工作生活的，其上述住房已征收的房产税，可予退还。如何进行征免认定？ 对于新购住房的，购房人在办理房地产登记前，应按照地方税务机关的要求，主动提供家庭成员情况和由市房屋状况信息中心出具的其在本市拥有住房相关信息的查询结果。地方税务机关根据需要会同有关部门对新购住房是否应缴纳房产税予以审核认定，并将认定结果书面告知购房人。对于应税住房发生权属转移的，原产权人应缴清房产税税款。 交易当事人须凭地方税务机关出具的认定结果文书，向登记机构办理房地产登记；不能提供的，登记机构不予办理房地产登记。
征收对象：本市居民二套房、非本市居民新购房征收对象具体包括两类：
一是本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房）；
二是非本市居民家庭在本市新购的住房（以下统称“应税住房”）。除上述征收对象以外的其他个人住房，按照国家制定的有关个人住房房产税规定执行。
时间认定：2011年1月28日起购买的住房新购住房是指2011年1月28日起购买的住房，购房时间以购房合同网上备案的日期为准。
计税依据：交易价格的70%本市开展对部分个人住房征收房产税试点中，将应税住房计税依据确定为参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值。试点初期，暂以应税住房的市场交易价格作为房产税的计税依据，房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。 适用税率：实行0.4%～0.6%差别化税率 本市开展对部分个人住房征收房产税试点实行差别化的比例税率，即：适用税率暂定为0.6%，但对应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率可暂减为0.4%。 上述本市上年度新建商品住房平均销售价格由市统计局每年公布。 应纳税额：应税面积?新购房单价?0%?税率 应税住房应纳房产税税额的计算，即：应纳房产税税额=新购住房应征税的面积?新购住房单价?0%?税率。 征税面积如何计算？对本市居民家庭给予人均60平方米的免税住房面积（指住房建筑面积）扣除。合并计算的家庭全部住房面积为居民家庭新购住房面积和其他住房面积的总和。 本市开展对部分个人住房征收房产税试点中，对本市居民家庭给予人均60平方米的免税住房面积（指住房建筑面积，下同）扣除。即，对本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积人均不超过60平方米（含60平方米）的，其新购的住房暂免征收房产税；人均超过60平方米的，对属新购住房超出部分的面积，按规定计算征收房产税。 合并计算的家庭全部住房面积为居民家庭新购住房面积和其他住房面积的总和。 本市居民家庭中有无住房的成年子女共同居住的，经核定可计入该居民家庭计算免税住房面积；对有其他特殊情形的居民家庭，免税住房面积计算办法将另行制定。
以一个三口之家的本市居民家庭（夫妻双方加上未成年子女）为例
例① 原有50平方米住房 新购110平方米住房 将这两套住房面积合并计算后，该居民家庭全部住房面积为160平方米，人均住房面积为53.33平方米，全部住房面积未超出人均60平方米的免税住房面积标准，因此，该家庭此次新购的这一套110平方米的住房可暂免征收房产税。
例② 原有150平方米住房 新购110平方米住房 将这两套住房面积合并计算后，该居民家庭全部住房面积为260平方米，人均住房面积为86.67平方米，全部住房面积已超过人均60平方米的免税住房面积标准，因此，该居民家庭新购住房中超出上述标准的部分面积（260平方米减去180平方米，即80平方米）须按规定缴纳房产税。
例③ 原有250平方米住房 新购110平方米住房 由于该居民家庭原有人均住房面积达83.33平方米，已超过人均60平方米的免税住房面积标准，因此，该家庭此次新购的这一套住房的全部面积（即110平方米），须按规定缴纳房产税。 ◎ 相关政策问答 试点范围如何确定？ 答：本市开展对部分个人住房征收房产税试点范围为本市行政区域。 住房套数如何确定？ 答：居民家庭住房套数根据居民家庭在本市拥有的住房情况确定。 对居民家庭是如何规定的？ 答：本市开展对部分个人住房征收房产税试点中，将居民家庭规定为：包括夫妻双方及其未成年子女。 纳税人如何确定？ 答：纳税人为应税住房产权所有人。产权所有人为未成年人的，由其法定监护人代为纳税。 纳税义务发生时间怎样确定？ 答：房产税税款自纳税人取得应税住房产权的次月起计算，按年计征，不足一年的按月计算应纳房产税税额。 由哪个部门负责征收？ 答：房产税由应税住房所在地的地方税务机关负责征收。 试点征收的收入主要用途是什么？ 答：房产税试点征收的财政收入，将按照公共财政的要求，用于保障性住房建设等方面的支出。
