原文标题：地方版“国五条”落地 多地规避“20%个税”
3月底，各大城市“国五条”实施细则密集出台，北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、厦门、大连、合肥、济南、贵阳、南宁、南京、武汉、昆明、石家庄、青岛等城市陆续对外公布了楼市调控细则或房价控制目标。
然而从已公布的情况来看，除北京、上海等城市出台的细则相比之下较为细致严格外，大部分城市细则既无特别有力的举措，也没有公布具体操作措施，有的地方的细则全文还不到100字，只交代一句笼统的房价控制目标，尤其对此次“国五条”中提到的个人转让住房所得征税20%的规定，多用一句“严格执行国家有关规定”带过。
公众不禁质疑，这些“简洁”的“国五条”实施细则，究竟能否被执行下去?
多数地方在“打太极拳”最短细则仅64字
2月26日，国务院办公厅下发《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(即上文所称“国五条”)，内容涵盖完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管和预期管理、加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制等六方面内容。“国五条”要求，各直辖市、计划单列市和省会城市(除拉萨外)要按照保持房价基本稳定的原则，制定本地区年度新建商品住房(不含保障性住房)价格控制目标，并于一季度向社会公布。
然而，“国五条”出台之后，直至最后期限将至，才有地方出台实施细则。3月30日，北京、上海、重庆率先行动，公布了房价调控目标及相关细则。第二天，即一季度最后一天，深圳、广州、天津、大连、济南、贵阳、合肥、厦门、南宁、南京、武汉、昆明、石家庄、青岛、郑州和成都等16个城市陆续公布细则。其中，南京细则以140余字的最少字数被市场称为最简洁版本。
4月1日，杭州、哈尔滨、海口等地逾期一天出台细则。杭州住房保障和房产管理局网站头条发布《2013年度我市新建商品住房价格控制目标》，正文仅64个字，再次刷新最少字数纪录。
纵观各地公布的“国五条”实施细则，从内容上大致可分为两类，一类是对“国五条”进行全方位落实、内容覆盖年度房价调控目标、保障房建设、土地供应、信贷政策、房屋转让个税等多个方面，全文篇幅较长，其代表城市有北京、上海、广州、重庆等。另一类则是以公布年度房价调控目标为主的微型“国五条”细则，全文并未提及“国五条”中敏感问题如何落地，代表城市有南京、厦门、贵阳、武汉、杭州等城市。如杭州版“国五条”细则规定：“经市政府同意，2013年度我市新建商品住房价格控制目标为：全市新建商品住房价格增幅低于本市城镇居民家庭人均可支配收入的实际增幅。”
“北京、上海等城市房价涨得比较快，人口密集，出台的‘国五条’细则就比较严格、具体一些，其他二线城市、中小城市由于人口密度和房价调控紧迫程度不同，实施细则就比较简单一些，在控制目标上，规定房价上涨幅度不超过人均收入增长幅度，在限购、限贷等几种手段中，更偏重于如何把房价管住的问题。总体来看，各地出台的‘国五条’细则体现出了因地制宜的特点，但在具体落实方面，大部分城市都在‘打太极拳’，没有出台多少有力的措施。”中央财经大学税务学院副院长张广通接受本报记者采访时指出。
张广通表示，各地公布的国五条实施细则亮点不多，与之前的楼市调控政策区别不大。“提出‘新建商品房上涨幅度不能超过人均可支配收入增幅’这一条表面上看算是一个进步，过去的调控政策都不提这一条。但只提这一条是不到位的，房价到底合理不合理，应该跟房价收入比挂钩，如果房价收入比已经明显不合理，挣一块钱需要掏二十块钱买房子，那就超出了世界房地产发展的惯例。如果房价超出收入的倍数不多，比如六倍七倍，还说得过去，现在很多城市的房价超出收入的倍数已经达到了30多倍，这明显是有问题的。”张广通说。
多地规避“20%个税”条款北京现转嫁问题
此前“国五条”公布时，最严厉、最富争议性的一条莫过于个人转让住房所得严格征税20%的规定。“国五条”提出，在坚决抑制投机投资性购房方面，应充分发挥税收政策的调节作用。对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。
然而，除了北京、上海、天津、重庆、广州五个城市外，其他城市出台的“国五条”细均“屏蔽”了“20%个税”这一条，或在提到这一条时，仅用一句“严格执行国家有关规定”带过。
北京细则规定，“对个人转让住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等信息系统能核实房屋原值的，应依法严格按照个人转让住房所得的20%计征;不能核实房屋原值的，依法按照核定征收方式计征个人所得税。对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。”
不过，北京细则出台之后，立马引起市场一片惊慌。有的害怕出售二手房时被征收重税，有的又担忧购买二手房时房主转嫁税收从而推高房价。
“我们这附近的二手房大多是1998年建成的，符合‘自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房’条件的房源不少。”位于西四环北路的链家地产一位销售顾问陈先生向本报记者表示，“这些卖家觉得自己的房子不用征20%的个人所得税，所以想提点价格。在这样的热门地段，买家也不会太在意价格的小幅波动，因此卖家有主动权。”
“那些需要征收20%个人所得税的房源，定价的主动权也暂时掌握在卖家手中。”陈先生说，“如果卖家觉得自己房子的户型好或报价比周围其他房子价格低，他可能就不愿意出这个税钱，而是让买家出，因为他不怕自己的房子卖不出去。如果有的卖家急于出手，也会选择与买家共同承担这部分税。”
“20%个税”问题不仅会衍生出了税收转嫁的问题，还引起了离婚潮、错杀换房者等社会问题。
事实上，“20%个税”的条款并非新规，1994年起实施的《个人所得税法》就规定，对“财产转让所得”项目应征收个人所得税。这里所说的财产，包括房产、汽车等大宗财产。
“‘20%个税’条款之所以被诟病完全是政府的问题，与开发商、老百姓完全无关。按照税法规定，买卖房地产就应该按差价征收20%的个税，2008年房价往下落时就应该征收，是最好的时机，或者房价刚上涨时就开征，该征多少就征多少，绝不优惠。《个人所得税法》是人大通过的，为什么不严格执行?房价下滑时，调控政策拖着不实施，这个减那个减，房价上涨时又想分杯羹，老百姓肯定会不干，税收手段不能你想拿起来就拿起来。”张广通说。
除了个税之外，房产税也被当成是调控楼市的一把“利剑”。“国五条”提出，总结个人住房房产税改革试点城市经验，加快推进扩大试点工作，引导住房合理消费。税务部门要继续推进应用房地产价格评估方法加强存量房交易税收征管工作。
日前，在上海举办的2013中国城镇化高层国际论坛上，多位官员和学者表示也均表示，在调控楼市的长效机制中，房产税是最重要的一环。
国务院发展研究中心副主任韩俊表示，除了让土地市场更好的发挥作用外，一定要创造条件开征房地产税。
中国改革基金会国民经济研究所所长樊纲认为，如果房产税开征，则可以使房地产的需求保有环节得以调整。
国土资源部副部长胡存智建议，应对第二套以上，比如从第三套房产开始征收不动产调节税。
财政部财政科学研究所所长贾康表示，使保有环节的税收成型，并与土地开发、房产交易环节的税费合理协调，是房地产调控制度建设的关键。
不过，各地出台的“国五条”细则中除了引用“国五条”中的表述以外，并没有出台关于开征房产税的具体措施。
张广通指出，房产税能抑制存量房，提高了房产的持有成本，可以形成调控楼市的长效机制，对抑制高房价能起到一定作用，不过作用是有限的，高房价之所以会形成，根本原因还是供求之间的扭曲。由于目前房产税尚处于试点阶段，而且争议很多，短期内还无法在全国范围内扩围。
短评
中国的高房价问题，是个复杂的大问题，不是地方政府发几个文件就能抑制得了的，必须集中央、地方、普通民众共同努力才能有望遏制。
从中央角度来说，首先要抑制通货膨胀，防止物价上涨;其次要改革税收制度，改变土地供应制度，从增量和存量两方面提高投机购房的成本;再次要完善资本市场各项制度，给投资者打造更加便捷、稳定的投资渠道。从普通民众来说，购房者要抑制自己投资房地产的冲动，以及无止尽改善住房条件的欲望。在住房供不应求的背景下，投资需求的膨胀，势必会对个人理财乃至整个宏观经济造成巨大的风险，当年发生于美国的次贷危机就是例证。从地方政府角度来说，一方面，应严格落实中央下达的各项调控政策，不能为了眼前利益打折扣。与此同时，要拓宽地方的融资来源，努力摆脱土地财政。另一方面，要因地制宜，制定符合当地楼市特征的调控政策，使得这些政策既能发挥应有的执行力，也能收到良好的调控效果。
