涨价不逢时，互联网房地产公司也需紧盯楼市调整周期
在之前的文章，我也曾梳理过搜房电商的利润率，基本上都保持在40%上下，而相比房地产中介机构，其利润率基本上保持在10%以内，行业差距很大。更何况是在市场行情不好之际，中介机构更多的是门前冷清。二手房成交情况作为楼市的先行指标，对市场具有预期作用。通过数据，我们可以看到，各大城市二手房成交量基本上近乎腰斩，远比新房市场的成交情况严重得多。现在看来，房地产市场真正的调整仍未到位，更可以说是刚刚开始。而搜房网的端口费上涨，瞬间上涨的，之前分阶段上涨的，忽视了市场规律。在市场不好的情况下，更应该主动让利给中介机构。房地产服务业属于一个链条上的“蚂蚱”，没有了真实房源的信息，搜房网也活不下去。所以说，即使你是高利润的互联网公司，在房地产行业内，还是得懂市场周期。举个现阶段的例子，在市场行情不好时，开发商主动找楼市代理商，并给其付更高的佣金率，主动让利让其卖房子。可见，互惠互利则可生存。
美国类似搜房网的公司有三家，分别为zillow、trulia、realtor，其业务模式与搜房网类似。但由于现阶段中国房地市场成熟度与美国市场的差异，在细项上有所不同。Zillow作为美国最大的房地产信息发布公司，在投资行业看来，其潜力大于另两家。同时，其运营的核心在于搭建一个真正的房价评估系统，为买卖双方构建平台，而不仅仅是一个房源展示。此外，其对经纪人的收费模式为发布房源免费，更多的是通过增值业务包收取费用。同时，也对房源信息的真实性进行监控，以让买卖双方更好知道区域真实的房价。互联网“免费”的思维在其Zillow平台上得到充份应用，充分实现携C以令B，从而获得更多的流量、真实的交易数据等。
搜房虽然在房源发布这一块在中国占据50%左右的市场份额，但市场并不由它说了算，逼急了，经纪公司也会跳起来。房地产互联网平台可复制性太强，在深圳地区，很多二手房经纪公司也开始搭建自己的互联网平台。虽然现阶段仅仅是用来进行房源发布，吸引流量，但是未来随着不动产信息不断的透明化，其价值更多的在于数据背后的意义。
从现在的形势看来，搜房网必须妥协。但妥协的结果并没有一些人想象可怕，而且还有上策可用。上策是向互联网大佬们学习，通过参股或控股搭建生态圈。与五大全国性中介机构中的一家进行资本层面的合作，瓦解敌对联盟,参股后，双方联手向用户保证房源100％真实,为这个行业注入“正能量”，被参股公司仍可独立发展，搜房网为其上市保驾护航。
最新消息，搜房网6月11号发出《搜房网致合作伙伴的一封信》，宣布2014年6月1日至12月31日全线降价40%并免费赠送无线端服务，总共让利5亿元。受此信息影响，搜房网昨夜又跌17%。
5月28日，搜房网在杭州遭9家中介联合下架房源。紧接着，我爱我家、链家、中原、麦田、21世纪不动产等五大全国性中介机构组成的联盟发出通牒称“随时准备下架”。 妥协，收益大幅下降；不妥协，网站成为空城，悲观者甚至认为“搜房网横竖都得死！”
从现在的形势看来，搜房网必须妥协。但妥协的结果并没有一些人想象的可怕，而且还有上策可用。
城下之盟必签
搜房网为什么会妥协？搞清搜房网与中介谁更离不开谁，答案就不言自明了。
搜房网营收由在线广告、房产电商和房源发布三大块组成。近三年房源发布的收入占比从7%提高到30%。
看来，中介联合抵制失去房源发布收入，搜房网营收最多会减少30%。实际上，抵制给搜房网带来的损失将远远超过30%。
根据Alexa数据，搜房网流量的全球排名为1500位、日均PV近2750万（三个月平均），巨大的流量是搜房网全部营收的基础。
是什么把用户吸引到搜房网的呢？通过观察，发现提供房地产相关资讯的首页人均页面浏览量为3.39，而包含各地房源信息的城市分站数值高得多：杭州5.3、深圳10.3､郑州16､东莞17､昆明18……相比之下，新浪最受欢迎的读书、体育、博客、新闻四个频道人均页面浏览分别为4.43､4､14､3.8和3.14。搜房网上有什么资讯比新浪的新闻、体育更及时更丰富，比读书还粘人？
用户是到搜房网来搜房顺道看两眼资讯并“不小心”看到了广告，还是到搜房网来看时事资讯，有没有房源信息无所谓？ 如果是前者，房源信息就是搜房网流量的基石。没有了房源信息，失去的绝对不只是发布收入。后者？你们信吗？
再看中介公司，如果联合起来都不向搜房提供房源，房屋交易总量不会因此减少。需要租房、买房的人在网站上查不到信息会露宿街头？中介都不在网上发布房源， 相当于比武时约定不使用兵器。该有的生意跑不掉，还省下不菲的“端口费”。另外，中介可以在其它网站上发布房源，尽管这些网站知名度和流量不及搜房网，那就相当于都不使用“大规模杀伤性武器”。
如果还沉浸在“中介需要搜房，搜房也需要中介”的错觉中，是十分危险的。
今年3月“我爱我家”等9家地产中介在两地联合抵制安居客涨价之后，搜房网没能采取有效措施，以至敌方兵临城下，被迫签订屈服的合约，用城下之盟形容极为贴切。
下策与中策
降低端口费对搜房营收的影响并不象某些投资人想象的那么可怕。如前文所述，2013年搜房网房源发布收入1.62亿美元，占营收的29.5%。下图是端口费按六折或四折收取时，对过去五年营收的回溯调整。
从上图可以看到，即使搜房网降价60%，营收增长仍然可观。 尽管妥协不是灾难性的，但也只能算做下策。
中策是让购房者认网站不认中介，高调的平安好房已经喊出“零中介费！消灭中介行业！”。安居客的思路更切实可行：提供平台、打造个体经纪人队伍，架空中介公司。
互联网不是万能的，中介是没法消灭的。美国既有持牌照的个体经纪人也有房地产经纪公司，目前没有被消灭的迹象。而且，美国个体房产经纪多是主妇或退休教师，只图赚个外块并非以此为生，坚持做三年以上者不到10%。真做到三年，发现自己有这方面的天份和人脉，就加盟或自己开设经纪公司了。
房地产网试图替代中介公司，即便成功也不过是把中介公司的活抢过来自己干而已。搜房网有9000人，我爱我家有2万人，如果又办网站又办经纪，线上线下好几万人，一方面管理成本高。另一方面抗风险能力差。搜房网杭州站的一篇文章写到“2014年前5月杭州商品房成交同比降32% ”，意味着要么全体中介收入下降30%，要么30%的中介下岗，这些风险最好还是让市场去消化。
搜房网的上策是向互联网大佬们学习，通过参股或控股搭建自己的生态圈。如果BAT太复杂不容易看懂，可以参照携程！
资本开路，一举三得
假如搜房网能与我爱我家、链家、中原、麦田、21世纪不动产这五大全国性中介机构中的一家进行资本层面的合作，可收获三重好处。
一、瓦解敌对联盟、打破封锁、形成生态圈
携程与同程去年还打得不可开交，今年4月同程高调宣布与艺龙战略合作。携程闪电出手参股同程， “艺同联盟” 顷刻间瓦解。
杭州在售二手房房源仅有5-7万套，而9家中介从杭州搜房撤下40万二手房信息，说明中介提供的信息有大量重复。只要其中一家比较大的继续提供，就可基本解除封锁。
中介与中介之间是你死我活的竞争关系，为抢房源经常大打出手。此番组成联盟不过是暂时求同存异，达到降低端口费的目标之后还会继续开战。
搜房网与中介原本是互补的合作关系，下游公司参股、控股上游公司，确保货源，过去叫纵向一体化、近来流行说生态圈，无论什么名目都是资本市场相当认可的策略。
二、联手整合中介行业
房地产中介行业乱象丛生，虚假信息泛滥，在民众中的声誉极差。网站上标明“个人”的房源，电话打过去如果不是中介，就算中大奖了。根本原因是房产中介几乎没有资金、技术、人才方面的门槛，租个门面房就可开张。做臭了，换间门面房重新开张。仅广州市就有7000多家中介，其中有上千家连备案都没有。对于多年的行业积弊，不论搜房网还是安居客，从房地产网站的角度很难有所为。
搜房网参股中介公司之后，双方可以联手向用户保证房源100％真实有效。用良好的服务重塑房产中介形象，为这个行业注入“正能量”（以夷制夷）。
三、投资收益
尽管跌了不少，市值仍高达270亿，这为搜房用代价股（可附带少量现金）参股大型中介公司创造了有利条件。搜房网增发总股本的5%，这部分股票市值约2.2亿美元。以此换取某中介机构10%至20%股权，相当于给对方11亿到22亿美元的估值。如果今年3月份动手，代价就更低了。
与同程类似，被参股的中介公司仍可独立发展（同程的第一大股东是创业团队，携程排第二、腾讯排第三）。 搜房网还可与被参股公司约定，三年之内在A股或海外上市，届时增持到扩大后股本的30%（腾讯参股京东、阿里参股新浪微博时都有类似条款）
上百亿高估值，联袂整合中介市场、为上市保驾护航，这么丰厚的条件，不信五大中介的老板中没有一个人动心。
