合同网签价，是由购房者和卖房者双方商定而成；银行评估价由第三方评估公司评估所交易房产的资产价值；涉税评估价，即由房产交易中心评估的价格，所缴纳的税费都是以交易中心评估价格为标准。
上海市闵行区房地产交易中心
2021年08月28人日，记者从多家房产中介和银行了解到，上海目前的房贷政策已经开始执行“三价就低”原则。即购房者申请贷款金额，将参考合同网签价、涉税评估价、银行评估价三者中的最低价作为贷款申请房价标准。
多位业内专家认为，结合上海此前的二手房价核验制度，新政或可有助于抑制二手房价格过快上涨，也有利于整顿以往按揭贷款中的一些乱象。而记者从一位中介处了解到，受到多因素影响，近期部分区域的二手房价格的确较之前有小幅回落。
规避“阴阳合同”的风险
据了解，合同网签价，是由购房者和卖房者双方商定而成；银行评估价由第三方评估公司评估所交易房产的资产价值；涉税评估价，即由房产交易中心评估的价格，所缴纳的税费都是以交易中心评估价格为标准。
一位中介告诉记者，在此前的二手房实际交易中，存在不少“阴阳合同”。“就是在房产交易过程中，把房价做高或者做低。比如很多合同把价格做低，可以按照较低的价格缴税，相当于避税。”这样的操作并非个案，一般按涉税评估价写合同，剩余的差价再通过装修补偿等方式补偿给房东。
而对于购房压力较大，需要更多贷款的购房者，也会选择“做高”房价。北京盈科（上海）律师事务所李丽律师说，按照以前的按揭贷款政策，如果合同网签价即实际成交价，假设为600万元，按首套房最低首付比例35%计算，买方可以贷款390万元，首付210万元。“如果买家要多贷款，买卖双方可能会私下协议确定一个高于实际成交价的合同网签价，假设为650万元。这个价格假如银行审核通过，还是按首付35%计算，买方可以从银行贷款422.5万元，实际仅需首付177.5万元。”
李丽说，这样的操作事实上增加了银行贷款的风险，如果事后卖方反悔，拒绝返还买方多付的差价，对买方来说也是有风险的。
对于原先“做低”房价的情况，“三价就低”原则实行后，买家可以获得的贷款也会骤减。李丽举例说，如果实际成交价和合同网签价还是600万元，银行评估价和涉税评估价通常会低于网签合同价，假设银行评估价是540万元，涉税评估价是480万元，银行会按最低的涉税评估价审批贷款额度，此时，最多可贷款312万元，买方要拿出288万元首付，比新政策施行前多出78万元。
随着“三家就低”原则的落地，银行的贷款必须按最低价计算，如此一来，可以有效规避“阴阳合同”的风险。
银行需向交易中心问询价格
一位银行工作人员介绍说，目前网签完成后，银行才可以向房屋所在地的交易中心发起查询价格申请，5个工作日后得到查询结果。这样一来，网签前，银行无法明确告知银行具体可以受理的贷款额度，审批贷款时间也会相应延长。
记者从多家银行了解到，由于房贷额度的限制，目前房贷的放款周期依旧较长，整个过程可能要超过4个月。对于不少购房者而言，一系列新政的出台，使得购房周期进一步拉长。一位中介人员分析道，新政落地后，还是产生了一定的影响。“一般而言，交易中心反馈的价格总是最低的。原来500万元的房子，现在评估价低于500万元，买方最多可贷的金额下降。现实中，很多交易就因此暂时搁置了。短期看，成交量会有所下降，之后如果有卖家着急出售，那么房价可能还会有一定的议价空间。”
中原地产分析师卢文曦认为，今年以来出台的认筹规则、新房限售等调控内容多针对新房市场，但上海是以存量房为主的市场，单一调控新房市场效果有限。7月份上海二手房交易量接近2.4万套，交易行情仍比较活跃，二手房价格同比涨幅远超新房。因此，二手房同样要加大管控力度，“一二手”调控协同才能稳定整个楼市。此次“三价就低”楼市调控举措直指二手房市场，也是切中了要害。在他看来，结合上海此前的二手房价核验制度，将对二手房市场产生较大影响，可有助于抑制二手房价格过快上涨，防止资金违规流向房地产，并提高税赋公平性。
购房合同中最好有明确约定
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，实际上“三价就低”的政策，更多是从管控信贷额度和信贷秩序的角度出发。过去，银行贷款方面也出现了各类乱象。所以，按照最低的价格来审批贷款，其实也是为了防范贷款无序的现象。
在接连出台集中供地、集中供房、积分认筹等针对土地和住房端的措施后，上海正继续在“资金端”加强调控。此前，申城上调了房贷的利率，首套房购房利率重新回到了5%。7月份，上海银保监局又接连发出了24张涉房融资罚单，包括工农中建交“五大行”等在内的多家金融机构累计被罚款1890万元，再次敲响了涉房违规融资的“警钟”。
此外，针对一系列政策的落地，法律人士做出了相应的提示。一方面，是贷款金额可能缩水，另一方面，是贷款时限的拉长。这也可能造成一系列的潜在风险。
对此，李丽表示，至于贷款不足是否会造成买方违约，要以购房合同为准。如果购房合同中约定了“贷款不足，买方自行补足”之类的条款，买方拿不出增加的首付时，就有可能构成违约。因此，从保护买方利益的角度出发，可以在购房合同中约定：如贷款审批不足，双方无责解约，卖方退回已付房款。
同时，现在银行放贷周期普遍延长，是否造成买方违约，也以购房合同的约定为准，如果购房合同中明确约定了最晚的放款期限，就有可能造成买方违约。如果双方没有对放款期限做明确的约定，而仅仅约定“款清交房”，则可能会延长整个交易的流程而并不一定会导致买方违约。
【来源：劳动观察】
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